강남구(구청장 조성명)가 지난 2월 27일 테헤란로 지구단위계획구역(강남역사거리~포스코사거리, 95만9,160㎡)을 ‘테헤란로 리모델링 활성화 구역’으로 지정하고, 노후 업무시설의 성능 개선 촉진과 도시 경쟁력 유지를 위해 건축규제 완화와 인센티브를 부여한다.

테헤란로 일대는 업무·교류 기능이 집중된 강남의 핵심 축이지만, 1990년대 개발 이후 30여 년이 지나며 건축물 노후화가 누적됐다. 이에 따라 노후화된 업무시설의 이용 편의가 떨어지고, 내진 등 구조 안전 보강과 단열·창호 개선 같은 에너지 성능 개선 요구도 커졌다. 기존 건축물을 철거하기보다 성능을 끌어올리는 방식의 공간 개선이 필요하다는 목소리가 커지면서, 강남구는 리모델링 활성화 구역 지정을 서울시에 제안했고 2025년 지구단위계획 변경 고시 절차를 거쳐 이번 지정으로 이어졌다.

특히, 주목할 점은 도심 업무지구 최초로 리모델링 활성화 구역을 도입했다는 것이다. 신축 중심 개발에 치우쳤던 도심 업무지구에 리모델링을 실질적 대안으로 제시해, 민간이 철거 없이도 안전·친환경·가로 활성화를 함께 달성할 수 있도록 유도했다. 리모델링은 신축 대비 철거 과정이 줄어 지가가 높은 테헤란로 여건에서도 현실적인 선택지로 평가된다. 리모델링으로 업무시설의 디자인과 성능을 개선하고 가로 환경을 정비하면 지역 활력을 높일 수 있을 뿐만 아니라, 삼성동 국제교류복합지구와의 연계 속에서 도심 경쟁력 강화로도 이어질 수 있을 것으로 보고 있다.

우선, 리모델링의 실효성을 높이기 위해 구조 안전을 전제로 한 규제 완화와 인센티브가 함께 적용된다. 사용승인 후 15년 이상 된 건축물을 대상으로 건축위원회 심의를 거쳐 용적률·건폐율·높이·조경 등 건축기준을 완화할 수 있고, 연면적의 최대 30%까지 증축을 허용한다. 완화 여부와 범위는 인센티브 항목 이행 수준과 배점 기준에 따라 결정된다.

인센티브는 ‘건축물 성능을 끌어올리면서도 실현 가능한 항목’에 맞춰 설계됐다. 구는 ▲디자인 개선(디자인 가이드라인 적용) ▲건물녹화 ▲구조안전·내진성능 평가 및 보강 ▲단열·에너지 성능 향상 ▲공개공지 개선과 실내형 공개공간 조성 ▲1층 가로활성화 용도 지정 ▲로비 위치 변경을 통한 1층 공공개방공간 조성 ▲부설주차장 개방·공유주차, 전기차 충전 등 주차 개선 ▲스마트산업 육성을 위한 시설 조성 ▲범죄예방(CPTED) 적용 ▲화재안전 성능 보강과 침수 대비(차수판·물막이판 등) ▲보행환경(도로) 개선을 주요 적용 항목으로 제시했다.

무엇보다 ‘걷고 싶은 테헤란로’ 조성은 주민이 가장 빨리 체감할 변화로 꼽힌다. 테헤란로 큰길 쪽은 작은 가게가 드물고, 편의시설이 건물 안쪽에 들어간 경우가 많아, 거리 활기가 떨어진다는 지적이 있었다. 이런 한계를 줄이기 위해 1층을 카페·판매시설 등 거리와 맞닿는 용도로 활용하도록 유도한다. 도로변 외벽은 안이 보이는 형태로 만들어 답답함을 줄이고, 시각적으로도 열린 느낌을 높이도록 했다. 또 1층에 있던 로비를 위층으로 옮겨 1층을 북카페나 커뮤니티 공간 같은 공공개방으로 전환하는 방안도 인센티브 항목으로 제시했다. 저층부를 더 열고 쓸 수 있게 만들어, 사람들이 걷고 머무는 거리를 만들겠다는 구상이다.

테헤란로의 정체성을 강화하는 ‘스마트 산업’ 유치도 인센티브의 한 축으로 넣었다. 리모델링 활성화 구역 내 업무시설이 스타트업 기업이 필요로 하는 업무공간과 지원시설(예: 제품 제작·시연 공간, 촬영실 등)을 갖추도록 유도해 공실률을 낮추고 스타트업밸리 기능을 높인다는 계획이다. 공유 오피스에는 업무공간 외 휴게공간 등 필수시설 설치를 요구하는 기준도 함께 제시했다.

조성명 강남구청장은 “테헤란로 리모델링 활성화 구역 지정은 앞으로 지속 가능한 100년 발전을 이룰 ‘글로벌 강남’의 중요한 이정표가 될 것”이라며 “거리를 더 열린 공간으로 바꾸고, 스마트 산업이 뿌리내릴 토대를 넓혀 테헤란로의 성장 동력을 강화해 나가겠다”라고 말했다. 이어 “향후 삼성동 국제교류복합지구까지 리모델링 활성화 사업을 확장해 나가겠다”라고 덧붙였다.