"작년 투기과열지구에서 풀리긴 했지만 여전히 투기지역에 묶여 있어서 전혀 거래가 없어요. 거래가 되지 않으니 가격도 많이 떨어졌습니다"

서울의 핵심 노른자위 지역으로 불리는 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파) 부동산 시장의 현주소다. 한 때 강남3구의 연간 거래량은 1만9087건(2009년)에 달할 정도로 거래가 활발했지만 주택시장 침체가 계속되면서 거래가 크게 위축됐다. 정부의 주택담보대출규제가 지속되면서 나타난 현상이다. 이에 4ㆍ11총선 이후에는 실수요자의 거래 정상화를 위해 투기지역 해제에 나서야 한다는 목소리가 힘을 얻고 있다.

9일 서울시 부동산정보광장에 따르면 1분기 강남3구의 아파트 거래량은 904건으로 작년 같은 기간 3452건에 비해 3분의1 이상 축소됐다. 거래가 줄어들면서 재건축 단지의 가격하락세는 더욱 두드러진다. 총부채상환비율(DTI) 규제가 부활된 지난해 3ㆍ22 대책 발표를 기점으로 1년 동안 하락세가 이어지고 있다. 정부의 실거래가 자료를 분석해보면 지난 1년간 강남구는 13.33% 가격이 하락했다. 개포주공 3단지 36㎡의 실거래가는 지난 3월2일 5억4500만원에 거래됐다. 실거래가격이 조사된 2009년 1월 이후 가장 낮은 것이다. 2010년 1월 최고가 7억4500만원에 비해 27%나 하락했다.

●'투기지역' 규제만 남은 이유는?

강남3구의 거래부진 핵심 원인으로는 '동맥경화'처럼 꽉 막고 있는 투기지역 규제가 꼽힌다. 재건축 소형비율 확대 방침 등으로 재건축 사업성이 악화되면서 투자수요가 줄어든 것도 요인이다. 투기지역 지정 제도는 집값 상승과 투기억제를 위해 2003년 도입됐다. ▲월별 집값 상승률이 전국 소비자물가 상승률보다 30%이상 높은 지역 중 2개월간 집값상승률이 전국 평균보다 30%이상 높거나 ▲1년간 연평균 상승률이 3년간의 전국 연평균 상승률보다 높을 때 투기지역으로 지정한다. 주택투기지역으로 지정되면 양도세가 실거래가로 과세되고 DTI와 LTV(주택담보대출인정비율)가 40%로 강화돼 적용된다. 전국에서 유일하게 강남3구만 지정돼 있다.

하지만 강남3구의 거래량이나 가격 등은 투기지역 지정기준에 미달된 지 오래다. 집값이 급등하는 지방에 대해서는 신규 지정에 신중한 반면 강남3구는 해제하지 않는다는 목소리도 나온다. 해제할 경우 가계부채 문제를 심화시키거나 강남 집값 앙등 요인이 될 것이란 우려에 정부가 미적거리는 모습이다.

●"실수요자 골탕먹이는 제도" 힐난

개포1단지에 거주하는 김모씨(40세)는 "아이 교육문제로 근처에 집을 얻고 싶어도 수억원씩 하는 아파트를 대출없이 살 수는 없다"며 답답한 심정이라고 털어놓았다. DTI 규제가 풀려야 조금이나마 대출 숨통이 트일 수 있다는 얘기다. 시민단체의 우려와 달리 전문가들은 수요자들과 같은 목소리를 낸다.

최성호 미래에셋부동산연구소 실장은 "원래 DTI가 투기세력을 잡기 위해 도입됐는데 실수요자의 주택 거래까지 막는 역할을 하고 있다"며 개선이 필요하다는 지적을 내놨다. 허명 부천대학교 부동산학과 교수 역시 "거래 부진이 매수세 위축이라는 것을 인식하고 팔고 싶은 사람을 팔고, 사고 싶은 사람은 살 수 있도록 정책을 바꿔야 할 때"라고 강조했다.

특히 투기지역 해제에 부정적인 이유로 가계대출 증가에 따른 위험성을 지목하고 있지만 실상은 다르다는 지적도 나온다. 한국은행에 따르면 주택구입 목적의 주택담보대출은 17.7%에 지나지 않았다. 대부분 사업이나 생계를 위한 대출이라는 것이다. 한편, 국토연구원에 따르면 강남 3구 투기지역을 해제할 경우 주택담보대출 증가 효과와 가격상승 효과는 미미한 반면 주택거래량 증가 효과는 큰 것으로 나타났다.