정부가 재건축·재개발 단지 10만 가구에 대한 규제책을 내놨다. 지난해 ‘9ㆍ13 부동산대책’을 발표한 지 11개월 만에 꺼내 든 추가 규제다. 국토교통부는 지난 12일 ‘민간택지 분양가상한제 개정안’을 발표했다. 공공택지에만 적용하던 분양가 상한제를 민간택지까지 확대해 정부가 분양가를 직접 통제하겠다는 것이 주요 내용이다. 정부가 진단한 집값 상승의 이유는 이렇다. 최근 강남권 재건축 단지를 중심으로 상승세가 두드러진 데다가 높은 분양가가 집값을 끌어올리고 있다는 것이다.

이문기 국토부 주택토지실장은 “서울의 아파트 가격이 투자수요가 집중된 강남권 재건축 중심으로 나타나 다른 자치구의 주요단지도 상승세로 전환되고 있다”며 “최근 1년간 서울의 분양가 상승률이 집값 상승률보다 약 3.7배 높았으며 이런 분양가 상승이 인근 기존주택의 가격상승을 이끌어 집값 상승을 촉발할 우려도 존재한다”고 말했다.

따라서 민간 분양가상한제 도입을 위한 지정요건을 대폭 완화했다. 필수요건부터 바꿨다. ‘기존 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 개정한다.

여기에 선택요건 셋 중 하나만 충족하면 정부가 분양가 통제를 할 수 있다. ▶분양가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나▶청약경쟁률이 직전 2개월 모두 5대 1을 초과하거나▶직전 3개월 주택거래량이 지난해 동기 대비 20% 이상 증가한 경우다.

올해 7월을 기준으로 지난 1년간 물가상승률의 전국 평균은 0.6%다. 서울과 경기의 경우 0.7%다. 물가상승률이 낮다 보니 투기과열지구는 모두 상한제 대상이 된다. 더욱이 재개발ㆍ재건축 단지의 경우 지정효력을 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’에서 ‘최초 입주자모집승인 신청한 단지’로 강화했다. 서울의 재건축ㆍ재개발 단지 중 관리처분계획을 받은 사업장은 69곳, 약 10만 가구에 달한다.

강남권 재건축만 따지면 4만 가구다. 이미 이주를 시작한 둔촌주공아파트를 비롯해 반포주공 1단지, 개포주공 1ㆍ4단지 등 굵직한 정비사업단지들이 직격탄을 맞을 전망이다. 상한제 적용으로 관리처분을 한 단지의 일반분양가가 관리처분계획과 달라지면서 사업계획을 다시 짜야 하기 때문이다. 업계에서는 이들 단지의 추가분담금이 억대로 증가할 것으로 보고 있다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “서울 등 투과열지구의 신규 주택사업 추진은 당분간 어려워질 것”이라고 진단했다. 정부는 ‘로또 아파트’를 막기 위해 전매제한 기간을 강화한다. 투기과열지구일 경우 민간택지에서도 전매제한 기간이 3~4년이었던 것에서 5~10년으로 대폭 늘린다. 공공택지 내 공동주택도 똑같이 적용된다.

이명섭 국토부 정책과장은 “분양을 받은 사람이 전매제한 기간 내 불가피한 사유로 주택을 매각하는 경우에는 한국토지주택공사(LH)가 해당 주택을 일정 금액으로 우선 매입할 수 있는 제도가 있다”고 밝혔다.

또 국토부는 주택법 개정안을 발의해 수도권 공공분양주택에 적용되고 있는 5년간의 거주의무기간을 올해 안으로 민간택지 분양가 상한제 주택에도 도입하는 방안을 추진한다는 방침이다. 이번 개정안에 따르면 후분양도 어려워진다. 후분양 시기를 더 강화하면서다. 현재로써는 지상층 층수의 3분의 2 이상 골조공사가 완성(공정률 50~60%)되면 후분양을 신청할 수 있으나, 이를 지상층 골조공사 완료(공정률 80%)로 개정한다. 이번 개정안은 입법예고 및 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포ㆍ시행될 예정이다. 정부는 상한제 완화된 기준을 충족하는 지역에 대해서 주거정책심의위원회를 거쳐 분양가 규제에 나서겠다는 방침이다.