사랑하는 강남구민 여러분, 이호귀 의장님과 동료 의원 여러분, 조성명 구청장님을 비롯한 관계 공무원 여러분 안녕하십니까. 신사동·논현1동 출신, 복지문화위원회 소속 전인수 의원입니다.

오늘 저는 강남구의 주거정책과 도시공간의 균형 있는 발전을 오랜 시간 고민해 온 의원으로서, 강남구 내 신규 주택 공급 감소 문제와 그에 따른 정책적 대응 필요성에 대해 말씀드리고자 이 자리에 섰습니다.

본 의원이 강남구청으로부터 제출받은 ‘2023년부터 2024년까지 건축물 용도변경 현황’ 자료에 따르면, 최근 2년간 ‘주택에서 근린생활시설’로 신축 용도변경은 총 115건이 발생한 반면, ‘근린생활시설에서 주택’으로 신축 용도변경은 11건에 그쳤으며,특히 2024년도에는 고작 3건에 불과했습니다.

즉, 주택이 줄어든 만큼 근린생활시설이 더 많이 공급된다는 의미입니다. 주거용 건축물이 꾸준히 줄어든다는 것은 실질적인 신규 주택 공급 기반이 붕괴되고 있다는 걸 의미합니다.

이는 청년층, 신혼부부, 고령자 등 주거 취약계층의 주택 접근성 악화의 가장 큰 원인으로서 주거비와 임대료의 지속적인 상승을 유도하여, 지역 내 이탈 인구 증가 등 주거 불안정의 복합적 악순환을 초래합니다.

그렇다면 왜 이러한 현상이 발생하는지 짚어보겠습니다. 소유주 입장에서는 주택을 신축하거나 유지하는 것보다 근린생활시설로 전환이 경제적으로 더 매력적이기 때문입니다. 근린생활시설은 주택보다 임대 등에서 상대적으로 높은 수익성을 기대할 수 있습니다.

하지만 주택 공급에 따른 혜택은 지속적으로 축소되어 근린생활시설과 사실상 동일한 수준의 세금을 부과시키고 여기에 더해 주택담보대출에 대한 규제는 더욱 강화되어 대출이 어려운 상황입니다. 건축비는 근린생활시설보다 더 많이 들고 준공 후 임차인 관리의 어려움까지 감안하면 건축주의 입장에선 굳이 불리한 조건을 감수하면서 주택을 새로 지을 동기 요인이 사라진 상황입니다.

다가구 및 다세대, 연립 주택은 청년층과 중산층이 아파트와 같은 양질의 주거로 진입할 수 있도록 하는, ‘주거 사다리’의 시작점입니다. 이에 본 의원은 다음과 같은 정책적 대응을 제안합니다.

첫째, 일정 기준 이하의 주택 용도 변경에 대해서는 주택 용도 유지 또는 전환에 세제 상의 유인책을 부여해야 합니다. 예컨대, 취득세와 재산세 감면, 양도소득세 비과세 확대, 임대소득 분리과세 등 여러 혜택을 연계하는 것입니다.

둘째, 근린생활시설에서 주택으로의 전환을 장려하는 인센티브 제도를 도입할 필요가 있습니다. 다가구·다세대 주택 전환 시 리모델링 비용 보조, 장기보유특별공제, 주차장 규제 완화 등의 유인책을 검토해주시기 바랍니다.

셋째, 구청 차원에서 주택 공급량 유지를 위한 연도별 목표 설정과 실적 모니터링 체계를 갖춰야 합니다. 주택 감소 현황을 수치로 확인하고, 이를 바탕으로 도시계획 수립과 용도지역 설정 등에적극적으로 반영해주시기 바랍니다.

존경하는 의원 여러분, 그리고 구청장님을 비롯한 관계 공무원 여러분. 강남구는 그 자체로 하나의 도시 브랜드이자, 대한민국 부동산 정책의 바로미터입니다.

하지만 상업만 남고 삶은 사라지는 도시가 되어서는 안 됩니다. 청년이 떠나고, 중산층이 밀려나는 도시는 결코 지속 가능하지 않을 것입니다.

오늘 이 자리에서 드린 말씀이, ‘사람이 머무는 도시’ 강남을 위한 정책 변화의 계기가 되길 희망하며, 발언을 마치겠습니다. 경청해주셔서 감사합니다.