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강남3구 아파트 77%, 대출확대 가능연소득 5천만원인 경우 2천5백만원까지
공준환 기자  |  joonan655@naver.com
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승인 2012.06.05  10:22:56
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지난 5·10 부동산대책으로 강남3구(강남·서초·송파) 주택을 매매할 때는 대출한도가 늘어나고 양도소득세 등 세금은 줄어든다. 강남3구는 지난달 16일부터 투기지역에서 풀렸다.

이에 따라 이 지역 주택을 구입할 때 적용되는 주택담보인정비율(LTV) 상한이 시가의 40%에서 50%로 높아졌다. 총부채상환비율(DTI)도 연소득의 40%에서 50%로 상향 조정됐다.

LTV 완화는 은행권이 담보로 삼는 주택의 가치를 더 쳐 준다는 뜻. 10억원짜리 아파트 거래에서 기존엔 4억원까지 담보로 대출해 주던 것을 5억원까지 해 줄 수 있게 됐다는 것이다.

그런데 이보다 더 중요한 게 DTI 규제완화다. LTV 기준이 완화돼도 돈을 빌리는 사람의 연소득에 따라 제한받는 DTI 규제가 그대로면 규제완화의 효과는 떨어질 수밖에 없다. 주택 담보 대출 비중을 아무리 늘려봤자 돈을 빌리는 사람의 소득에 따라 대출을 제한하면 주택 구매력이 더 늘어날 여지가 없기 때문이다.

따라서 강남3구 투기지역 완화로 강남에서 주택을 구입할 때 적용되는 DTI가 높아진 것은 강남 주택을 사려는 사람들에게 큰 도움이 될 것이라는 게 전문가들의 분석이다.

이번 조치로 강남 주택을 살 때 개인에게 적용하는 소득 기준이 원리금 기준 연소득의 40% 이내에서 50%로 높아졌다.

연소득이 5000만원인 경우 강남에서 주택을 사려면 과거 연간 원리금 상환액 기준 2000만원 이내에서만 대출을 받을 수 있었지만 이번에 DTI가 10% 포인트 높아짐에 따라 이젠 2500만원까지 더 받을 수 있게 된 것이다.

예를 들어 연소득 5000만원인 A씨가 거치기간 없이 20년 만기로 원리금균등분할 상환하는 조건으로 강남 3구 아파트를 구입한다고 하자. 부부간 부채가 없다는 가정에서 대출금리를 연 5%로 했을 경우 A씨는 기존에 2억5260만원까지 빌릴 수 있었지만 이젠 3억1570만원까지 대출이 가능해졌다.

업계에 따르면 강남3구에는 이번 대출 확대 대상이 되는 아파트가 전체 26만5400여가구 중 77%인 20만3300여가구나 된다.

우리은행 안명숙 부동산팀장은 “주택시장이 회복된다면 대출규제 완화가 상당한 효과를 발휘하면서 매매활성화의 밑거름이 될 것”이라고 말했다.

강남3구 다주택자들은 세금 부담도 크게 줄었다. 투기지역에서 해제되면서 1가구3주택자의 경우 일반세율보다 10% 포인트 높던 가산세율 적용을 피하게 됐다.

예컨대 강남에 주택 3채를 보유한 B씨가 한 주택을 7억원에 매입해 5년간 보유한 후 3억원 시세차익을 얻어 10억원에 팔았다면 현행 양도세를 9985만원 내야 하지만 가산세율 없이 일반세율을 적용하면 2500여만원 줄어든 7435만원만 내면 된다.

주택을 여러 채 소유한 사람들이 주택을 팔 때 양도차익의 40~50%에 달하는 높은 세금을 부과하는 양도세 중과제도는 올 연말까지 유예된 상태다. 하지만 현재에도 다주택자들이 주택을 단기간에 팔 때 적용하는 중과 제도는 유지되고 있다.

정부는 이번에 단기간 거래에 적용하는 양도세 중과 제도를 연내 완화해 주기로 했다.

특히 보유기간 2년 이내 단기 거래에 유리할 전망이다. 현재 양도차익의 40~50% 중과율을 적용하고 있지만 완화하거나 기본세율(6~38%)을 적용하기로 해 다주택자들의 세금부담이 크게 줄어들 것으로 보인다.

정부 대책에 따르면 다주택자가 기존엔 1년 미만으로 보유하고 팔면 양도차익의 50%를 양도세로 내야 했다. 하지만 앞으로는 40%만 내면 된다. 1~2년 보유하고 팔 경우엔 양도차익의 40%를 세금으로 내야 했으나 앞으론 기본세율(6~38%)을 적용해 내면 된다.

앞서 언급한 B씨가 주택을 1년 이내에 판다고 가정하자. 7억원에 사서 1년 이내에 10억원에 팔았다면 양도차익의 50% 중과세를 부과하므로 1억5000만원을 세금으로 내야 한다. 하지만 앞으로 다주택자가 1년 이내 판 주택에 대한 양도세가 양도차익의 40%로 떨어졌으므로 기존보다 3000만원 줄어든 1억2000만원만 내면 된다.

 

 

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