금융감독원은 ‘주택담보대출 리스크현황’을 2일 발표했다. 이에 따르면 9월말 기준으로 경매 경락률(평균 76.4%, 시가 대비 경매낙찰가 비율)을 초과한 주택담보대출 규모는 13조원으로 집계됐다.

조사 결과 주택담보대출을 받은 사람 100명 중 4명은 집을 경매에 넘겨도 빚을 갚기 어려운 ‘깡통주택’ 소유자였다.

이는 전체 주택담보대출 중 3.3%이며 대출자 숫자로는 19만명(3.8%)이다. 금융감독원이 모든 금융사를 조사해 깡통주택의 숫자를 공식확인한 것은 이번이 처음이다.

또, 신용등급이 낮고, 3곳 이상의 금융회사에서 주택담보대출을 한꺼번에 받은 ‘벼랑 끝’ 채무자도 23만 명에 달했다.

하지만 경기침체로 가계소득이 줄고 있어 가계 부채 부담을 줄일 대책을 찾기도 어려운 형편이다.

양현근 금감원 은행감독국장은 “최근 집값하락의 여파로 주택담보대출 중 담보인정비율(LTV) 한도 60%를 초과한 대출자도 94만 명을 넘어선 것으로 나타났다”며 “이는 전체 주택담보대출자의 18%를 넘는다”고 말했다.

문제는 이런 수치가 전ㆍ월세 보증금 등을 감안하지 않았다는 것이다.

전ㆍ월세 보증금은 집주인이 세입자에게 돌려줘야 할 돈이란 점에서 부채의 성격이 짙다. 이를 고려하면 깡통 주택의 규모는 눈덩이처럼 불어난다.

KB금융연구소는 보증금을 포함한 부채가 집값의 70%를 넘는 아파트가 전국에 34만여 가구에 달한다고 추산했다.

이 연구소 관계자는 “단독주택과 통계에 잡히지 않는 전ㆍ월세 보증금을 감안하면 깡통주택은 훨씬 많을 것”이라며 “집값 하락과 경기침체로 깡통주택이 계속 늘어난다면 ‘금융회사 부실→실물경제 타격→국가경제 위기’라는 도미노로 이어질 수 있다”고 우려했다.

일본의 장기불황, 미국의 서브프라임모기지사태 등도 모두 이런 주택담보대출의 부실이 출발점이었다.

실제 올해 8월 말 기준 금융회사의 주택담보대출 연체율은 1.32%로 지난해말(0.95%) 이후 급격히 높아지고 있다.

특히 상환능력이 떨어지는 채무자가 이용하는 저축은행(11.58%)ㆍ여신전문금융사(5.22%),상호금융(3.42%)의 연체율이 높아 저신용자에 대한 주택담보대출의 부실 우려가 커지고 있다.

신용등급이 7등급 이하이면서 3개 이상의 금융회사에 대출을 받은 저신용 다중채무자의 주택담보 대출은 총 25조6천억 원으로 대출자 수는 23만2천 명에 달한다. 대부분(23만명)이 비은행권에서 대출을 이용하고 있다.

감독원은 우선 부실위험이 가시화된 1개월 이상 주택담보대출 연체자와 LTV 80% 초과대출자부터 정밀조사하기로 했다. 이들은 각 4만명씩 최대 8만명에 달하는 것으로 분석된다.

금융연구원 김우진 연구원은 “가계부채 규모는 기준을 어떻게 잡느냐에 따라 다르고, 깡통 주택이라는 개념도 명확하게 정립돼있지 않은 상황이라 ‘맞춤형 처방’을 내놓기가 쉽지 않다”며 “특히 부동산과 소득ㆍ경기 등 연관된 변수가 너무 많아 해답을 내놓기가 쉽지 않을 것”이라고 말했다.