정부가 부동산 시장의 투기 수요를 잡기 위해 2021년부터 다주택자에 대한 종합부동산세와 양도소득세 세율을 일제히 인상한다. 3주택 이상 보유자나 주택을 소유한 법인은 최고 6%의 종부세를 내야 하고 ‘조정대상지역’ 다주택자는 양도세를 낼 때 최고 10~20%포인트 추가 세율을 매긴다. 양도세 최고 세율도 42%에서 45%로 바뀐다. 세무 전문가들은 2021년의 경우 부동산 보유나 취득, 그리고 양도 시 세금을 꼼꼼히 체크해야 한다고 충고한다.

◇종부세, 어떻게 달라지나

종부세가 2021년에 크게 달라진다. 세부적으로 보면 주택을 3가구 이상 보유하거나 조정대상지역에 2가구 이상 보유한 다주택자는 과세표준 구간별로 최소 1.2%에서 최대 6%의 종부세율을 적용받는다. 법인의 경우 개인 최고 세율인 6%를 단일 세율로 적용한다. 법인과 다주택자의 보유세 부담이 커지는 셈이다.

아울러 과세표준을 정할 때 주택 공시 가격에 적용하는 ‘공정시장가액’ 적용 비율도 2020년 90%에서 2021년 95%로 인상된다. 세 부담 상한은 조정대상지역 2주택자의 경우 300%로 인상(종전 200%)되고 법인 보유 주택은 폐지된다. 법인 보유 주택은 6억 원 기본 공제액도 폐지된다.

반면 실수요 1주택자의 세 부담 경감을 위해 1세대 1주택 고령자의 세액공제율은 구간별로 10%포인트 상향된다. 60~65세는 20%로, 65~70세는 30%로, 70세 이상은 40%로 오르는 식이다. 합산 공제율 한도도 80%로 오른다. 이 밖에 1주택을 공동 명의로 보유한 부부는 종부세 산정 시 적용받을 공제 방식을 선택할 수 있다. 현재처럼 부부가 각각 6억 원씩 총 12억 원을 공제받을 수도 있고 1세대 1주택자처럼 9억 원을 공제받은 뒤 고령자 공제 및 장기 보유 공제를 적용받을 수도 있다.

◇분양권, 양도세 산정 시 주택 수 포함=종부세뿐 아니라 양도세도 달라진다.

우선 최고 세율이 42%에서 45%로 오른다. 과세표준 5억 원 초과 시 42%의 최고 세율을 적용하고 있지만 2021년부터는 10억 원 초과 구간이 신설되면서 최고 세율이 45%로 상향 조정된다. 1가구 1주택 양도세 비과세 조건인 주택 2년 이상 보유 기간 산정 방식도 바뀐다.

예를 들어 2주택 이상 보유했던 세대가 1주택을 제외하고 모두 팔아 1주택자가 돼 해당 주택에 대한 1가구 1주택 세금을 면제받으려면 보유 기간 산정 시 해당 주택 취득일이 아니라 ‘다른 주택을 모두 판 뒤 1주택자가 된 날’로부터 계산해야 한다. 다만 일시적 2주택 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세를 받는 주택은 예외로 한다.

분양권도 주택 수에 포함된다. 양도세를 부과할 때 분양권은 주택 수에 포함하지 않지만 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택 수에 포함돼 양도세가 부과된다. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권에 대해서만 적용한다. 현재 보유 중인 분양권은 해당하지 않는다.

아울러 실거래가 9억 원을 초과하는 1세대 1주택에 대한 장기 보유 특별 공제 적용 요건에 거주 기간을 추가했다. 공제율은 보유 기간 연 8%에서 1월 1일부터 양도하는 주택은 ‘보유 기간 4%+거주 기간 4%’로 조정된다. 아울러 2021년 6월 1일부터는 조합원 입주권과 분양권을 포함해 1년 미만 70%, 2년 미만 60%를 과세하도록 했다. 분양권은 2년 이상 보유한 경우에도 60%의 중과세율을 적용한다.